Rynek najmu mieszkań w Warszawie – czego spodziewać się jesienią 2025?

Jesień 2025 na warszawskim rynku najmu zapowiada się jako okres umiarkowanej stabilizacji. Po kilku latach silnych wahań wywołanych pandemią, inflacją i napływem uchodźców ceny wynajmu w stolicy utrzymują się na relatywnie stałym poziomie, a dostępność ofert nieco maleje. Czego powinni spodziewać się najemcy?

Aktualna dostępność mieszkań na wynajem w Warszawie

W połowie 2025 roku polski rynek najmu zanotował lekkie ograniczenie podaży. W maju dostępnych było niespełna 24 tys. ogłoszeń w skali kraju, z czego ponad połowa należała do kilku największych miast, w tym Warszawy. W kwietniu 2025 r. w całej Polsce liczba aktywnych ogłoszeń spadła o 2,5% w ujęciu miesięcznym i o 9% rok do roku.

Pomimo niższej podaży ceny w stolicy pozostają stabilne. Średni koszt wynajmu mieszkania w Warszawie wynosi ok. 4900 zł miesięcznie, ale realne koszty dla najemcy są wyższe. Zwykle trzeba do tego doliczyć jeszcze opłaty eksploatacyjne, które mogą wynosić 600-800 zł.

Średnie stawki dla poszczególnych typów mieszkań w maju i czerwcu kształtowały się następująco:

• kawalerki – 2920 zł (wzrost o 1,2% w porównaniu z 2024 r.);
• mieszkania dwupokojowe – 3863 zł (wzrost o 1,9% w porównaniu z 2024 r.);
• mieszkania trzypokojowe – 5865 zł (spadek o 0,1% w porównaniu z 2024 r.).

Aktualną dostępność mieszkań na wynajem w Warszawie można sprawdzić na stronie https://gratka.pl/nieruchomosci/mieszkania/warszawa/wynajem. Oferty da się sortować m.in. ze względu na cenę czy liczbę pomieszczeń. Eksperci podkreślają, że mimo chwilowego zmniejszenia liczby nowych propozycji w ostatnim czasie, rynek pozostaje w równowadze.

Ceny najmu – będą spadki, stagnacja czy wzrost?

Wiosną 2025 r. w Warszawie stawki najmu pozostawały stosunkowo stabilne. Średnie ceny miesięczne, jakie ponosili najemcy, sprawiły, że stolica nadal utrzymywała się na czele najdroższych rynków wynajmu w Polsce, wyprzedzając Kraków czy Trójmiasto.

W porównaniu do średniej krajowej ceny najmu, która w marcu 2025 r. wynosiła ok. 3581 zł, Warszawa prezentowała się wyraźnie drożej. Jak w związku z tym może wyglądać sytuacja jesienią?

Warto zwrócić uwagę na to, że mimo dość stabilnych cen, dostępność mieszkań delikatnie spada. Mniejsza liczba ofert może powodować większą presję na cenę w atrakcyjnych lokalizacjach. Oznacza to, że sytuacja najmu w Warszawie prawdopodobnie będzie bardziej zależeć od popytu w konkretnych dzielnicach niż od ogólnych wskaźników cenowych.

Popyt na wynajem – kto szuka nieruchomości jesienią i dlaczego?

Jesień w Warszawie to okres wzmożonego zainteresowania wynajmem. Ogromny udział w corocznej fali popytu mają studenci, którzy rozpoczynają rok akademicki i poszukują mieszkań lub pokoi w pobliżu uczelni. Młodzi Polacy wchodzący w dorosłość często stawiają na elastyczne formy zatrudnienia, a co za tym idzie – również najem.

Drugą dużą grupą najemców są osoby migrujące do stolicy w związku z pracą – zarówno z innych części kraju, jak i z zagranicy. Wciąż widać wpływ migracji z Ukrainy, choć tempo napływu nowych najemców z tego kierunku osłabło w porównaniu z poprzednimi latami.

Dodatkowym czynnikiem kształtującym popyt na rynku najmu wciąż okazuje się ograniczona dostępność kredytów hipotecznych i wysokie koszty zakupu mieszkań na własność.

Gdzie warto szukać mieszkania do wynajęcia? Dzielnice i typ nieruchomości

Warszawski rynek najmu jest silnie zróżnicowany cenowo w poszczególnych dzielnicach. Najdroższe lokalizacje to Śródmieście, Mokotów czy Wola. Znajdują się tam liczne biura czy uczelnie, dlatego osoby ceniące bliskość mieszkania do pracy czy szkoły chętnie wybierają te obszary do życia.

W przypadku studentów i młodych pracowników atrakcyjniejszym cenowo wyborem mogą być takie dzielnice jak Praga-Północ, Bielany czy Ursynów, gdzie średnie ceny są niższe niż w centrum. Trzeba mieć jednak na uwadze konieczność zwykle dłuższego dojazdu do miejsca zatrudnienia czy uczelni.

Duży wpływ na cenę ma standard mieszkania. Nowe bloki w centrum będą znacznie droższe od kamienic czy starego budownictwa oddalonego od Śródmieścia. Warto jednak zwrócić uwagę na nową zabudowę na obrzeżach Warszawy, szczególnie w dzielnicach takich jak Targówek czy Białołęka. Najlepiej szukać ofert w obszarach oddalonych od ścisłego centrum, ale dobrze skomunikowanych z własnym miejscem zatrudnienia czy nauki.

Prawdopodobny scenariusz rozwoju sytuacji na rynku najmu jesienią 2025

Jesień 2025 na warszawskim rynku najmu prawdopodobnie przyniesie utrzymanie wysokiego popytu, szczególnie w pierwszych miesiącach roku akademickiego. W najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach ceny mogą wzrosnąć lub pozostać na obecnym, wysokim poziomie. W oddalonych od centrum dzielnicach większa podaż nowych mieszkań może lekko ograniczyć dynamikę podwyżek.

Warto pamiętać, że nawet przy stabilnych stawkach najmu, całkowite koszty utrzymania mieszkania mogą się różnić w zależności od lokalizacji. Nierzadkie są np. wzrosty czynszów administracyjnych, na które właściciele mieszkań nie mają wpływu, gdyż ustalają je wspólnoty lub zarządcy nieruchomości. Osoby szukające lokalu na wynajem w stolicy z pewnością muszą przygotować się na niemały wydatek.